O que proprietários e inquilinos precisam saber?
O contrato de locação comercial encontra respaldo legal na Lei 8.245/91. Esse artigo, analisa a viabilidade do pedido antecipado do imóvel e quais as consequências jurídicas daí decorrentes com base na Lei de Locações.
A Lei de locação traz os seguintes artigos pertinentes ao tema:
Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Então, o contrato de locação disciplinado pela Lei de Locações firmado por prazo determinado não pode ser reavido por decisão unilateral do locador antes de findo o prazo estabelecido a não ser pelas hipóteses do art. 9º da Lei de Locações.
Mas, pode ser que alguns pensem que o locador poderia retomar o imóvel para uso próprio. Então, vamos ao que a Lei diz sobre isso:
A Lei de Locações estabelece em quais casos a retomada para uso próprio poderá ser alegada.
Vejamos o que diz a Lei de Locações sobre a retomada para uso próprio:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: [...] II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. § 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
O artigo 47 refere-se à locação residencial, não se aplicando à locação comercial. Ainda, o artigo refere-se a locação com prazo inferior a 30 meses em que tenha ocorrido o término do prazo e o contrato seja prorrogado automaticamente por prazo indeterminado.
Cabe mencionar também que o uso próprio implica em o locador não ter outro imóvel para a mesma destinação.
Portanto, o art. 4º conjugado com o art. 47 da Lei de Locações afastam a retomada para uso próprio quando o imóvel de locação for escrito e por prazo determinado, ainda que inferior a 30 meses, pois nesse caso, nem mesmo para uso próprio poderá o locador reaver o imóvel alugado durante o prazo estipulado para sua duração.
Já o art. 52 tem aplicação para os casos de contratos de locação comerciais em que o locatário pretende renovar o contrato. Assim, o locador não é obrigado a renovar o contrato nos casos em que utilizará o imóvel para uso próprio, contanto que em ramo diverso da atividade estabelecida pelo locatário durante a locação.
Enfim, a quebra antecipada do contrato por denúncia vazia (sem respaldo nas hipóteses legais) representa uma violação da integridade do acordo com reflexos financeiros que vão além da multa contratual. As circunstâncias do caso e cláusulas contratuais devem ser consideradas frente aos riscos a que se submete o locador que pretende rescindir o contrato.
Por Alves & Gomes Advogados
Comments